房地产市场的风险，使商业银行改变对该行业的策略。上海银行首席风险官黄涛说，商业银行在小心翼翼选择这个行业里优势的企业🌆。

5月7日👮🏼，在复旦大学举行的第9期“复旦-ZEW经济景气指数”发布会上，黄涛在回答《第一财经日报》记者提问时表示，房地产行业目前是需要商业银行密切关注、认真分析的行业⚙️。具体来说，要分析其中好的企业，主要看它的现金水平👨🏽‍🚀、账上的现金🏇、融资能力、融资渠道🏵，还要看它的产品，是高素质的或是适合刚性需求的，还是脱离刚性需求的👨‍🎨🧙‍♂️，经营区域比较远、户型比较大，或者是别墅式的安排。

招商银行某支行负责人也对本报表示，他们在对房地产企业放贷时比以前谨慎，基本上只考虑全国房地产100强企业，而且选择项目也更加严格，主要集中在北上广深一线城市和表现较好的二线城市。

“慎贷”三四线城市

黄涛说🎞，并不会采取一刀切的方式确定做还是不做，而是要看在什么条件下，哪一种融资结构下可以进行安排。对于房地产贷款，甚至要看抵押物的可执行、可变现的能力及其价值、抵押率等。

上海一家房地产企业财务总监邓先生昨日对《第一财经日报》表示，商业银行选择房地产企业和项目明显比以前挑剔🧑‍💼，在担保物折扣方面⚱️↘️，原来一般是六七折，现在降低到对折，银行一般更愿意选择大业放贷。他们公司在安徽合肥和扬州江都区的项目刚刚敲定两笔贷款💟🤰🏽，总共超过3亿元👉🏿🧑‍🧑‍🧒，还比较顺利。

对于按揭贷款，黄涛说🌪，在银行的资本约束紧张😗、流动性管理难度加大的情况下🔑，银行往往会把自己的资金放到收益率相对较好、风险又可控的一些资产运用方面，而按揭在这个过程中并不是最好的业务品种。“按揭贷款难度比过去在加大，程序在拉长，贷款利率下浮的空间在缩小等，这在一定程度上也遏制了房地产价格过快的增长。”

“整体来讲，在目前相对复杂的经济金融环境，在经济结构调整的大环境下，我们不可能采取原来一刀切的策略🫵🏿，而是真正能够分得更细一些◀️，可能分区域，行业里面分企业，企业里又分融资结构🧄🥒，融资结构里面又分不同的客户等⛅️，来进行判断⛺️。”黄涛说。

上述招行某支行负责人称，三四线城市房地产基本饱和👨🏽‍🌾，风险很大🧖🏼‍♀️，一般不会贷给这些城市的项目；二线城市里，主要选择南京、成都、重庆、杭州✋🏼📏、武汉这些经济相对活跃的城市。她还表示，项目方面，侧重于住宅项目，而酒店、商业广场等项目基本不贷🏬。

一家地方性股份制商业银行的中层管理人员告诉本报，他们现在完全不碰房地产业务，除了保障房🦸🏼‍♀️，这是从今年2月开始的安排🐎。房地产行业跟“两高一剩（即高污染👗🙅、高能耗的资源性行业和产能过剩行业）”同等对待，一律不碰🌅。

每季度压力测试

黄涛告诉本报记者💨🏄🏻‍♀️，商业银行每季度都会进行压力测试🎭，以衡量房价下跌和成交量下跌对商业银行可能产生的影响。虽然测试结果还不错，但他认为➔，房地产可以带动很多行业🧑🏼，包括很多投资都与房地产行业有关🤍，目前的压力测试更多是“就事论事”，衡量房地产抵押品的情况🫴🏻。“银行怎么看👨‍🏭🚪，无非看房地产抵押品，我们100元的抵押品🔵，抵押率在50%🧑🏽‍✈️、60%🏣，即使下跌10%、20%，还有空间🫀，我担心的是蔓延式、恐慌式下跌，这是没办法预测的。”

黄涛说，房地产的下滑、地方债的压力🧑、过剩产能消化压力以及流动性的风险，给银行业以及实体经济带来了较大的困难。同时🧔🏼‍♀️，这四个问题还通过商业银行以及影子银行📃、地方融资平台🙆🏽‍♀️、国有企业等渠道相互影响🦟🥛、相互传导，导致资金开始有脱离实体经济的迹象，推动或者导致了实体经济部门盈利水平的进一步恶化🏋🏿‍♀️，也导致银行业在资金链的错配方面问题有所积累，在一定程度上形成了一个风险传递的循环。

金融体系面临挑战

黄涛说👷🏽‍♀️，目前整个金融体系面临着挑战:一是金融体系要从之前在政府大量干预和保护下以间接融资为主👓，市场相对封闭🐫、割裂，要逐步转向直接和间接融资🕵🏻‍♂️，更加开放、更加市场化的金融体系🙎🏿；二是一些金融风险也在累积🙇🏿‍♀️，今年上市银行一季度的财报显示，基本上所有银行不良贷款率都是上升的。

从商业银行角度来讲👵🏽，黄涛说，也面临着四方面的压力:一是资产质量方面的压力;二是商业银行的风险管理要从信用风险管理，转到现在注重市场风险🙌🏻、流动性风险;三是新型金融的蓬勃兴起，带来银行支付和融资的传统功能可能会被部分边缘化;四是新的监管标准的出台，带来银行资本刚性的约束以及流动性管理的强化🛠，也导致银行在业务转型方面的压力更加加剧。

在资本刚性约束之下👬🏻，通过结构调整和业务转型，转变规模扩张的外延式模式，走资本集约化道路，提高资本使用回报率➖，平衡好风险收益和资本之间的关系🙎🏼‍♀️，成为商业银行重要的挑战。

黄涛说，目前很多商业银行已经开始采取措施🙅🏻‍♂️：一是建立有效的退出机制👨🏼‍🦰，真正地通过竞争重组淘汰一些低效率的企业🐄，促进产业的升级换代🌀，促使实体经济逐步转向恢复盈利能力🍿。二是切实稳定房价和改变市场预期，压低金融边界的资金成本🈸。三是对地方融资平台的风险也进行认真评估🏋🏻‍♂️，规范地方平台融资的一些行为。四是逐步盘活存量货币🩶，在维护金融正常功能的同时，加强对同业业务📞、表外业务的监管和管理✊，引导银行和金融机构降低杠杆👨‍🦰，重点支持实体经济的发展🙋🏽‍♂️。

从去年下半年以来，中国市场上信用违约事件逐步增加💝。黄涛说，希望通过金融体系的市场化配置方式来吸收、合理分配、分散各类金融风险，提高我国金融体系的稳健性⏸。在相当长的时间内🫧，我国金融体系实际上承担着资源优化配置之外的宏观调控、产业政策落实等方面的职能⛴。“是否有必要适当弱化金融的产业政策功能🧧，合理划分金融和财政政策之间的关系🐳🧑🏻‍🦯，区分政策性金融和商业性金融？”

来源：（第一财经）